买房时开发商“信誓旦旦”地表明是纯住宅,搬进去后却发现自己和公司成了近邻。业主不胜其烦却又无可奈何,而各种各样的公司越开越多,居民反倒成了“弱势群体”———这就是居民小区内的怪现象。

公司入驻小区扰民渐成公众难题

程惠芬  王旭辉

2010年07月28日13:37  来源:人民网-人民日报新闻研究网

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  不知从何时开始,在北京的一些小区内,经常隔着一定距离就看到“招租”、“××公司,电话……”等字样,原本干干净净的楼房被点缀的花花绿绿。走近后发现,一幢幢住宅楼的阳台上挂上牌子,门口贴上小广告,一个又一个公司开进了居民小区,与小区的居民成了邻居。

  成本低 公司青睐居民楼

  一些小型公司青睐的有两种居民楼,一种是经济适用房,原因很简单:住宅楼的售价、租金(包括物业费和停车费等)都远低于一般的商品房和写字楼。一位准备在天通苑买房的李先生告诉记者:“这边的房子2650元/平方米,买个200平方米也就50多万,改造改造用来做公司正好,虽然远了点,但地铁6号线一开通,再加上城铁,交通问题就解决了。”

  另外一种是交通发达、繁华的黄金地段,之所以选择黄金地段的中高档楼盘,则是看中了那里的人气、地段和价位,虽然相关费用比经济适用房高了点,但也远远低于写字楼。在居民楼里开设的公司,往往面积不大,只要几张办公桌、几部电话就可以办公经营,而这些楼盘里的业主消费能力都比较强,也有利于提高业务量。以东北二环边上的和平新城为例,50多平方米的办公室租金2200元,而在CBD地区的一套写字楼,至少要4000多元以上。

  此外,把公司开进居民楼还有诸多便利条件,夜间没有时间限制、电梯不停开,最适合小公司办公等特点。另一方面,对于房屋所有者来说,也愿意租给公司,因为租给公司的租金往往要高于一般的住户。对于这种情况,业内有一种新的称呼———“商住楼”。而实际上,所谓的“商住楼”,既有别于住宅楼,又有别于写字楼,虽然的确具备他们所称的“既可用来办公,又能用于居住”的功能,但由于国家有关政策在土地使用用途方面只界定了“居住与非居住”,开发商只是打了一个擦边球。

  业主烦 平静生活被人扰

  在银行工作的吴先生最近着实有点烦,自己花100多万元买了一套住宅,本打算让母亲在此安享晚年。可谁知,一层变成了公司,每天人来人往不断,挺好的房子,住着也不痛快了。记者在吴先生的带领下来到了该小区,只见一层的房子大部分都“名花有主”,各式各样广告招牌鲜艳夺目,有做美容化妆品的,有开健身俱乐部的,有家政公司,有“宠物之家”……有的公司甚至还开到了二层、三层。吴先生介绍说,当初买房时,开发商特别强调,小区除了前后两排楼的底商可以开店,其他商品房都是纯居住的。可是现在却变成了这种状况。记者了解到,很多小区的业主在入住之后会发现,邻居不知道什么时候起变成了一个个公司。络绎不绝的客户、人货不分的电梯、无孔不入的小广告就成了业主不得不面对的难题。目前,这种情况在京城的住宅楼里可谓非常流行。

  虽然把办公场所开到小区内的公司是方便了,可留给小区居民的可谓是头痛万分:“物业管理费用大家相差不多,可他们(公司)人员进进出出的,影响了电梯寿命,对其他住户多不公平。”“有时候早上赶着上班,可电梯门一开,偏偏他们在运货。”“找公司还找到我们家了,真让人烦”……

  在团结湖附近的居民小区,记者暗中数了数,居民楼中仅家政服务公司就有近十家。其他的美容院、发廊和其他一些商铺让人眼花缭乱。记者看到,目前多栋住宅楼的一楼几乎都被打通做商铺,经营服装、音像店、家居用品、酒吧、美容院等。据小区内一家商铺老板介绍,该小区原本都是居民住宅,很安静。但随着城市建设的发展,商业氛围渐渐浓了起来,所以近十年前有人将一楼租下做商铺,随后加入这个行列的商铺越来越多,有的小区里二楼住宅也开始被租用作为商铺。

  隐患多 小区物业管理难

  记者了解到,在许多小区,许多地下室都出租给了小区内一些公司的工作人员,加剧了小区治安的混乱状况。许多业主都表示,小区内设公司,流动人员多,不利于小区封闭式管理,给小区安全带来隐患,同时因为住宅与办公场所的防火防盗要求也不一样,也不利于防火防盗。

  张小姐说她曾经通过大望路soho现代城公寓楼里的一家房地产经纪公司租房子,租期还没有到就被赶了出来,后来才知道那家公司根本不是正规公司,本身手续都不齐全。

  业内人士坦言,这些无照或手续不全的黑公司,本就扰乱了市场秩序,又由于管理制度不严格,干扰了附近居民的正常生活秩序。同时,因为这些黑公司自身流动性也大,管理部门监管难度大,因此这些“企业”提供的服务、商品都很难保障售后服务,甚至可能出现售假的问题,社会隐患极大。

  更有甚者,一些宠物医院打着方便社区居民的旗号,堂而皇之地开进了小区。

  王女士所在的小区是个闹中取静的好地方。可自从小区里开出一家宠物医院后,王女士的烦恼便开始了。生意兴隆的宠物医院人来人往不说,宠物医院工作人员竟将宠物的排泄物直接倒在相距不过一米的小区垃圾房。王女士担心:不经处理的患病宠物粪便,怎么可以直接倒在垃圾房呢?

  在北京马连道红莲北里小区11号居民楼,也曾有一家宠物诊所,引起了居民的强烈不满。诊所开在一楼,楼上住着居民,两边有水站和食品店。小区居民纷纷表示,居民楼里设动物诊所是不合适的,起码没有充分考虑到对居民生活和健康的影响。“患病的动物如果患的是传染病,很可能会传染给楼里的居民,动物诊所与食品店仅一墙相隔,食品易受病菌侵袭,谁还敢吃呢?动物诊所的垃圾会产生污染。”

  住在动物诊所楼上的居民更是叫苦不迭,动物诊所是24小时营业,凌晨来就诊的砸门声、人声犬吠声交织在一起,搅得人无法休息。因此,居民们强烈要求该宠物诊所搬出小区。

  法规缺 政策监管是软肋

  记者了解到,建筑物的用途、性质是住宅、办公楼还是商铺,规划设计都很明确,建成交付使用后,房产证上也写的很清楚。即使是裙房作商业用途、楼上是住宅的所谓“商住综合楼”,房产证上也分栏注明房屋性质。

  对于小区内开公司影响到居民的正常生活,物业公司大多表示无能为力。在一个小商铺云集的小区,物业人员明确表示,小区内除了底商,其他房子都不允许开办公司。物业近期要采取措施,绝不能因此影响到广大业主的利益。但也有一些物业公司表示,对方工商营业执照等证件齐全,出租给谁是业主自己的权利,他们也管不了。物业公司的职能主要是为业主做好服务工作,不具备行政执法权,没有什么办法取缔小区内的饭馆、公司。如果确实存在种种扰民问题,则可以向工商、城管等行政主管部门投诉,或者由物业、居委会或业委会给予协调。

  记者在朝阳区工商行政管理局了解到,住宅要作为经营场所,如果是自己的房子,需要出示房产证;如果是租赁的,需要出示租赁协议。根据相关规定,工商部门可以监管的范围是经营性场所,但对于民宅则没有入室检查权。而目前在居民区里开设企业的经营者,各个方面都做的比较隐蔽,如果没有熟悉情况的人指引,工商部门根本没法对其实施监管。同时,由于住宅属于私人财产,如果业主不进行出租管理登记,或者在登记时有意隐瞒,出租屋管理部门也无法进行监管。

  各方声音

  被干扰的居民说:

  北京永泰新地标小区一业主———

  我们这个小区有美容店、有商场、有家政公司,还有小饭馆,如果有陌生人进来,只要说是做美容的或是请家教的,物业就会放行,这样什么人都能进来了,没有一点安全感。

  退休职工马大爷———

  那些手续齐全的正规公司还好点,而那些根本就是无照经营的黑公司,纯粹就是拿居民楼当做藏身地点,里面藏污纳垢,不知道干些什么。

  房屋出租者说:

  业主张先生———

  我们买房就是投资,压根儿就没打算自己住,租给小公司给的租金高,他们对房屋装修的要求也不高,市场经济么,何况把房子租给公司也不犯法。

  自有房办公者说:

  某公司经理余女士———

  我当初买房子就是用来办公司的。我个人觉得,小区内开公司的影响不能一概而论,如果不干扰居民正常生活的话。像我的公司只是在对外联系儿童文艺演出,基本不接待来客,雇员人数比一个家庭成员数量还少,这样根本不会妨碍邻居。

  租房办公司者说:

  某广告设计公司王先生———

  这是愿打愿挨的事。整天说被打扰的是业主,出租房子给我们的同样还是业主。我听说这个小区物业曾征求业主意见,想解决小区开办公司的问题,可是就连业主的意见都不统一,不少有房子的人都想出租呢。

  谁是主人谁是客(短评)

  □赵秀芹

  在创业热潮中兴起的小公司,在物美价廉的居民楼里找到了成长的沃土。遗憾的是,这类现象引发了种种弊端,且一直没有办法妥善解决。

  我居住的小区紧临北京CBD,驻扎在小区里的公司很多。每逢清晨都可以见到这样的场景:住在楼里的人上班去,在楼里办公的人上班来,进进出出,各行其是。谁是主人谁是客,一看便知。

  如果互不搅扰,相安无事,谁是主人谁是客的问题并不重要。但是当你出门见到满楼道丢弃的饭盒,当你熟睡时被按错的门铃吵醒,当一张声称提供24小时上门按摩的小广告从你家门缝塞进来、甚至有人拍着你家的门大喊“王经理还钱”的时候,不管你多么宽容,多么有教养,都会禁不住怒火中烧,进而困惑为什么有人如此不拿主人的权益当回事。

  所幸近日《物权法(草案)》公诸于众,其中在涉及将住宅变为商业用房时,还特别强调必须所有有利害关系的业主一致同意才能通过。这无疑给小区里被小公司搅扰的主人们增添了讨回宁静生活的底气。

  但是从现实情况看,问题并不简单。小区里的所谓客人也是主人“引进”的,同样是业主,从不同的利益出发,对如何处置小区里的公司,所持态度是不同的。这就给解决问题带来了难度。

  因此,解决这样的问题不能一味只想“堵”,还得设法“疏”。尽快制定一个行之有效的法规,界定哪类公司可以进小区,什么公司不可以进小区。提高居民区里办公的成本,比如针对区内公司制定物业收费标准及管理方式,进行必要的登记。另外,工商管理、税收、消防都不应该漏了小区里的这些公司。


                  此文发表于人民日报市场报2005年07月27日 第二版

(责任编辑:程惠芬)
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